Trong phiên thảo luận thứ tư tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 được tổ chức ngày 8/11, ông Đào Hồng Dương đã có những chia sẻ về nhóm cổ phiếu bất động sản – ngành đứng thứ hai trong cơ cấu vốn hóa của thị trường.

Theo ông Dương, từ cuối năm 2023 đến nay, ngành bất động sản nhìn chung khó khăn, và khó khăn lớn nhất là thanh khoản. Thị trường chỉ có sản phẩm duy nhất sôi động đáng kể là căn hộ chung cư và một chút sản phẩm nhà ở thấp tầng.

Dựa trên phân tích thanh khoản, chuyên gia VPBankS cho rắng tia sáng dần xuất hiện và rõ nét hơn. Cụ thể, trong quý I và quý II, thị trường bất động sản Việt Nam có thanh khoản nguồn cung tương đối ảm đạm. Bắt đầu từ quý III có những tín hiệu thực sự khi tỷ lệ hấp thụ tích cực hơn. Tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội và TP HCM trong năm 2024 dự kiến cỡ 39.000 căn và con số tương tự trong năm 2025.

“Nếu chúng ta nói về tỷ lệ nguồn cung hàng mới, riêng căn hộ chung cư trong 2025 chúng tôi dự báo không có tăng trưởng so với 2024 nhưng tỷ lệ hấp thụ sẽ tăng trưởng, dù không tạo bùng nổ. Trong đó tỷ lệ tồn kho cũ theo số liệu Bộ Xây Dựng tính đến cuối tháng 9 với các sản phẩm bất động sản sẵn sàng để bán đang có sự gia tăng với mức độ đáng kể, gần 23.000 căn”, ông Dương nói.

Tín hiệu dựa trên kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp, Giám đốc Phân tích ngành và cổ phiếu VPBankS chỉ ra rằng, trong 9 tháng đầu năm có rất ít sản phẩm trống để bán. Tuy nhiên, phần lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp niêm yết trừ “họ Vingroup” bắt đầu nhích lên trong quý III và tăng đáng kể so với 6 tháng đầu năm.

Về mặt doanh thu nếu trừ Vinhomes, 10 nhóm cổ phiếu lớn nhất có mức tăng 5% trong 9 tháng đầu năm. Lợi nhuận gộp giảm 36% xuống 30% so với cùng kỳ. Phải thu ngắn hạn tăng 12%, hàng tồn kho tăng 10%, tổng nợ vay tăng 10%. Tổng lợi nhuận ngành bất động sản giảm 40,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Với biến động lợi nhuận sau thuế toàn ngành quý III, tôi nhận định những khó khăn đã phản ánh hết vào doanh thu, lợi nhuận trong 9 tháng rồi. Do đó, từ quý IV/2024 sẽ phục hồi”, chuyên gia VPBankS nhấn mạnh.

Nói thêm, trong 9 tháng, lượng tồn kho tăng nhẹ ở nhóm vừa và nhỏ (tỷ lệ 12%), tiếp theo nợ vay ngắn hạn tăng 20%. Hoạt động này phản ánh tăng vốn lưu động ngắn hạn hoặc tăng lượng tồn kho bán ra. Điều này thể hiện khá nhiều doanh nghiệp đang khởi động lại dự án, hoặc chuẩn bị bàn giao, sẽ phản ánh vào doanh thu trong tương lai gần.

Phân tích rõ hơn về một điểm nhà đầu tư quan lại là bức tường nợ của doanh nghiệp bất động sản, ông Dương cho biết, trái phiếu là điểm nóng giai đoạn 2023 – 2024, hiện toàn bộ trái phiếu đến hạn đáo hạn toàn ngành là khoảng 25.000 tỷ đồng, bao gồm cả trái phiếu niêm yết và chưa niêm yết đáo hạn trong quý IV/2024. Giá trị trái phiếu đáo hạn năm 2025 là hơn 100.000 tỷ đồng, tập trung lớn nhất vào quý II và III.

“Với số liệu như này, toàn bộ cổ phiếu của nhóm niêm yết có chịu bức tường nợ trái phiếu không? Câu trả lời là thực ra tỷ trọng trái phiếu của nhóm niêm yết hiện tại rất nhỏ. Tổng 2024, nợ trái phiếu đến hạn đáo hạn của nhóm này chỉ hơn 5.000 tỷ. Phần còn lại trong quý IV chỉ chiếm phần nhỏ, khoảng 22% của toàn bộ ngành. Sang đến năm 2025, nhóm này chỉ là 13.100 tỷ đồng, tỷ lệ phân bổ rất đều, không chịu áp lực lớn”, ông Dương lập luận dựa trên dữ liệu thống kê với ngành bất động sản.

Tổng nợ vay đến hạn của nhóm doanh nghiệp niêm yết dự kiến tăng khoảng 20% trong năm 2025. Song, những doanh nghiệp lớn Đất Xanh, Khang Điền, Nam Long, Vinhomes, Văn Phú,… vẫn đang có những dự án bàn giao và chuẩn bị mở bán trong quý IV, dự phóng có thể chi trả cho các khoản nợ vay này là hoàn toàn khả thi và không gây ra áp lực quá lớn.

Đó là góc nhìn chung về triển vọng cổ phiếu bất động sản trong năm 2025, về tiêu chí lựa chọn mã bất động sản để đầu tư, chuyên gia VPBankS chỉ ra ba khía cạnh, áp dụng với cả cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp và nhà ở.

Thứ nhất là hiện trạng về tài chính, các khoản nợ ngắn hạn và dòng tiền đáo hạn. Thứ hai là về chất lượng tài sản, đặc biệt là quỹ đất sạch - những dự án đã xong về pháp lý để có thể mở bán. Thứ ba là định giá cổ phiếu về doanh nghiệp đó.

Dựa theo lập luận như trên, ông Đào Hồng Dương khuyến nghị cổ phiếu VHM của Vinhomes là đáng chú ý với nhóm bất động sản bởi tài chính mạnh. Doanh nghiệp cở trung có thể kể đến là Khang Điền (Mã: KDH), Nam Long (Mã: NLG), Đất Xanh (Mã: DXG). Đối với cổ phiếu bất động sản công nghiệp, vị này khuyến nghị cổ phếu KBC. Ngoài ra, nhà đầu tư có thể cân nhắc cổ phiếu có tính chất tương đồng nhưng định giá cao hơn như Becamex (Mã: BCM).